서울시는 작년 정부의 8‧4대책 후속으로 ‘역세권 복합개발 지구단위계획 수립기준’을 마련했다.

기반시설이 양호하고 개발여력을 갖춘 역세권 주거지역(제2‧3종 일반주거지역)도 준주거지역으로 용도지역을 상향해 ‘역세권 복합개발’을 할 수 있는 길이 본격적으로 열린다.

민간사업자는 용적률을 400%에서 최대 700%까지 완화 받아 복합개발을 추진할 수 있다. 완화된 용적률의 50%는 공공기여를 통해 공공임대주택과 지역에 필요한 공공시설로 제공한다. 

서울시가 작년 정부의 ‘8‧4 공급대책’ 후속조치로 ‘역세권 복합개발(고밀주거) 지구단위계획 수립기준’을 마련, 시행에 들어간다고 밝혔다. 역세권 고밀개발을 통한 주택공급 확대를 위해 ‘역세권 복합개발 지구단위계획’으로 (준)주거지역 용적률을 700%까지 완화할 수 있도록 한 데 따른 것이다.

‘역세권 복합개발 지구단위계획 수립기준’의 주요 내용은 ▴사업대상지 기준 ▴용적률 체계 ▴완화된 용적률 활용 기준 ▴건축계획 기준 등이다. 앞으로 역세권 복합개발을 위해 지구단위계획을 수립하는 경우엔 이 기준을 적용해야 한다. 

첫째, 사업대상지는 역세권(승강장경계 반경 250m) 중 도로와 면적 요건을 충족하는 곳이다. 용도지역은 준주거지역이다. 일반주거지역(제2종·제3종) 가운데 기준을 충족하는 경우 준주거지역으로 용도지역을 변경해 추진한다.

[역세권 복합개발 사업대상지 기준]

둘째, 용적률체계는 현행 ‘공동주택 건립형 지구단위계획 수립기준’과 정합성을 유지하되, 상한용적률은 도시계획 측면의 중심지체계, 대중교통의 접근성을 고려한 대상지 입지, 진‧출입도로 폭원 등을 고려해 차등 적용할 예정이다.

예컨대, 중심지 역세권에서 간선도로변에 면하고, 10m 이상의 진입도로가 확보되는 경우, 용적률 최대 700%로 개발이 가능해진다. 일반적으로 준주거지역으로 상향되는 경우에 비해 최대 300%를 추가로 확보할 수 있다.

[용적률 체계]

셋째, 민간 사업자는 준주거지역 상향과 용적률 완화를 통해 사업추진 동력을 확보하는 대신, 완화된 용적률의 50%를 ‘공공기여’로 제공한다. 나머지 50%는 민간활용분이다. 이와 관련해 시는 ‘서울특별시 도시계획조례’ 개정을 완료(2021.5.20. 시행)했다. 

공공기여는 ‘서울특별시 도시계획조례’에 따라 70% 이상은 공공임대주택으로, 30% 이하는 지역에 필요한 공공시설 등으로 제공하는 것을 원칙으로 한다. 완화된 용적률의 나머지 50%는 분양주택과 민간임대주택(공공지원)으로 공급한다. 

주거‧비주거시설의 종류, 비율 등도 규정했다. 상가 등 비주거시설은 전체 용적률의 10% 이상으로 하되, 여건을 고려해 최대 5% 범위에서 완화할 수 있도록 했다.   

넷째, 고밀개발의 실현 가능성을 높이기 위해 높이제한 완화책도 담았다. 채광 등을 확보하기 위해 기존에 정한 높이 제한을 상한용적률과 연동해 최대 2배까지 차등적으로 완화할 수 있도록 했다.

[높이제한(채광이격, 인동간격)의 완화]

입주민 공동체 활성화를 위해 주민공동시설을 100㎡ 이상 설치하도록 하고, 건축한계선과 공개공지계획도 수립하도록 명시했다. 보행환경 개선을 위한 계획기준 등도 제시했다. 

한편, 현재 서울시 내에는 307개 역이 위치하며, 역세권의 면적은 총 91㎢로 시가화면적(372㎢)의 24%에 해당한다. 시가화면적은 용도지역 중 주거·상업·공업지역 면적의 합이다. 역세권에는 버스전용차로(51.6%)와 정류장(38%) 등 대중교통이 모여 있고, 도로(22.4%), 공영주차장(284면/㎢), 공공시설(21개/㎢) 등 기반시설도 두루 갖추고 있다. 이렇듯 여건이 양호한 역세권의 개발밀도는 269%로 서울시 평균 개발밀도가 203%인 것을 감안할 때 상대적으로 낮은 편이다. 

문의 : 도시관리과 02-2133-8376